Schieveste | Nieuwbouw Schiedam

5 vragen aan: Marco Dijkshoorn, directeur Projectontwikkeling Van Omme & De Groot en Hans Borsje, regiomanager VolkerWessels Vastgoed

13 juli 2021 | Nieuws | Schieveste

Woningbouw op een plek die van oudsher bekend stond als kantoorlocatie? Dat was wel even schakelen voor Marco Dijkshoorn en Hans Borsje. Maar al snel zagen ze de potentie van het plan. Inmiddels werken ze als leden van het dagelijks bestuur van Ontwikkelcombinatie Schieveste aan de realisatie ervan. ‘Dit plan is echt uniek!’

v.l.n.r. Marc van Os, Job Posner, Hans Borsje, Marco Dijkshoorn

1. Hoe bent u betrokken geraakt bij het project Schieveste? En wat is uw huidige rol met betrekking tot Schieveste?

Marco: ‘Wij werden in 2016 benaderd door KuiperCompagnons dat op eigen initiatief een globale visie had ontwikkeld op deze locatie die anders was dan de bestaande. Wij hebben die visie samen met hen doorontwikkeld en hebben de Ontwikkelcombinatie Schieveste gevormd: een samenwerkingsverband tussen VolkerWessels Vastgoed, Van Omme & De Groot, Synchroon en Dura Vermeer. Samen hebben we een marktinitiatief ingediend bij de gemeente Schiedam, die het plan heeft omarmd. We zijn nu drie jaar met elkaar op pad en nog steeds enthousiast over het project.’

Hans: ‘Van Omme & De Groot heeft ons in 2018 gevraagd om aan te sluiten bij de Ontwikkelcombinatie Schieveste. Voor mij was dat een terugkeer naar Schieveste, want bij mijn vorige werkgever had ik ook al aan dit gebied gewerkt. Maar dat plan was wezenlijk anders en voorzag in woningen aan de ene kant van het spoor en kantoren aan de andere kant. Het nieuwe idee om op deze plek een gemêleerd woonmilieu te maken was gedurfd, maar toen wij het plan van Van Omme & De Groot en KuiperCompagnons bekeken, zagen we perspectief. Het is een complexe locatie, en je moet heel goed kijken naar de kwaliteit die je toevoegt. Maar als je dat doet, kun je hier een uniek product en gebied realiseren.’

Marco en Hans: ‘Samen met de twee vertegenwoordigers van Synchroon en Dura Vermeer vormen we het dagelijks bestuur van de Ontwikkelcombinatie Schieveste. We komen frequent bij elkaar en doen alles wat nodig is om samen met de gemeente en de adviseurs het Masterplan Schiedam tot realiteit te maken. Dat gaat voorspoedig. Naar verwachting zal na de zomervakantie de eerste gronduitgifteovereenkomst getekend worden. Vervolgens gaat een ontwikkelteam het eerste bouwplan uitwerken richting realisatie en gaan wij als bestuur ons nadrukkelijk bezighouden met de volgende planfase.’

2. Als Schieveste straks klaar is, wat betekent dit dan voor Metropoolregio Rotterdam – Den Haag?

Marco: ‘Ten eerste een groot aantal betaalbare woningen voor een belangrijke groep. Zo’n 60 tot 70% van de woningen komt in het betaalbare segment, met huren tot €1.000 en een koopsom tot € 325.000. Dankzij BZK-subsidie en afspraken met de gemeente wordt het plan voor een grote doelgroep langjarig bereikbaar gemaakt en gehouden. De woningen blijven voor minstens 15 jaar beschikbaar voor de middengroep en voor het sociale segment zelfs 25 jaar. Dat voorziet in een grote behoefte. Ik denk dat mensen hier tot in Rotterdam voor in de rij zullen staan.’

Hans: ‘Dit plan voegt iets toe op verschillende niveaus. Op het niveau van Schiedam voegen we acht procent van het woningbestand toe. Dat is uitzonderlijk veel. Maar het gaat niet alleen om de aantallen. De woningen zijn bedoeld voor groepen die moeilijk aan een kwalitatieve woning komen, zoals young professionals, studenten en starters. Het toevoegen van woningen betekent ook: meer klandizie voor winkels, culturele instellingen en horeca. Dat is een stevige impuls voor de bestaande voorzieningen. Daarnaast voegen we ook nieuwe voorzieningen en kantoren toe. De combinatie van wonen en werken is hier bijzonder interessant. Schiedam heeft alles, van een charmante binnenstad tot een eigen theater. Het is een gemeente met een menselijke maat. Dat is een grote kracht. Gecombineerd met het Station Schiedam Centrum zijn de verbindingen uitstekend. Met de trein sta je binnen vijf minuten op Rotterdam CS en met een kwartier op Den Haag CS. Ook via de weg ben je goed ontsloten, dankzij het doortrekken van de A4 is Den Haag ook met de auto goed bereikbaar. Dat alles maakt Schiedam een belangrijke schakel tussen de regio Rotterdam en de Haagse regio.’

3. Welke relatie ziet u tussen uw rol als ontwikkelaar voor de fysieke leefomgeving en de ontwikkeling van Schieveste?

Marco en Hans: ‘We doen wel vaker grote gebiedsontwikkelingen, maar meestal blijft de deelname beperkt tot een specifieke fase van een groter geheel. Hier doen we alles. We maken straks samen met de gemeente een hele wijk, ieder vanuit de eigen rol. Niet alleen de woningen, maar ook de woonomgeving. Zeker omdat het hier gaat om compacte woningen, speelt de inrichting van de omgeving en de voorzieningen een cruciale rol. Daarom investeren we daar samen met de gemeente flink in, waarbij ieder zijn eigen verantwoordelijkheid heeft. Dankzij het prachtige plan van Steven Delva (DELVA Landscape Architects) wordt het landschap, de groene enfilade van 800 meter lang die door de gemeente zal worden aangelegd, een integraal onderdeel van deze ontwikkeling. Zo creëren we hier een eigen wereld en zorgen we dat Schieveste een prettige plek wordt om te leven.’

4. Welke uitdagingen liggen er nog voor Schieveste?

Marco: ‘De grootste uitdaging is om de belangen van alle stakeholders te verenigen en tot een haalbaar plan te vormen. Als de wijk er eenmaal staat, zal iedereen blij zijn met het eindresultaat. Maar de weg ernaartoe gaat onvermijdelijk gepaard met enige overlast. We doen er alles aan om de overlast voor bijvoorbeeld de school en bestaande kantoorgebruikers zoveel mogelijk te beperken. Station Schiedam Centrum moet vanzelfsprekend permanent kunnen blijven functioneren. Om dat allemaal in goede banen te leiden, zijn we vanaf dag één met alle partijen in gesprek.’

Hans: ‘Ook de lange looptijd is een uitdaging. We zijn minimaal 10 jaar aan het bouwen. In die tijd kan er van alles gebeuren wat invloed heeft op de vraag naar woningen of de bouwkosten. Daarnaast is ook de omvang van het project een factor van belang. Je praat gemiddeld over 300 woningen per jaar en dat 10 jaar lang. Dat betekent nogal wat qua productiecapaciteit en menskracht. Daarom doen we dit ook met vier partijen. Gelukkig verloopt alles tot nu toe voorspoedig, mede dankzij de uitstekende samenwerking met de gemeente. Maar het is een proces met veel variabelen, waarin we voortdurend moeten bijsturen. Dat maakt deze ontwikkeling uitermate complex, maar tegelijkertijd ook mooi en boeiend.’

5. Is een project als Schieveste bijzonder voor uw organisatie of hebben jullie meer soortgelijke plannen in portefeuille?

Marco: ‘Als Van Omme & De Groot hebben we nog niet eerder aan zo’n groot en complex project mogen werken, maar eens moet de eerste keer zijn. Schieveste kent in Nederland nauwelijks zijn gelijke. Er is sprake van hoge ambities op een complexe locatie. Referentieprojecten vinden we vooral in wereldsteden zoals Parijs, Londen en New York. Dichter bij huis, hebben we Little C aan de Rotterdamse Coolhaven. Hoewel de context en omvang hier totaal anders is, kijken we daar wel met veel belangstelling naar. De sfeer en kwaliteiten die dat plan uitademt zijn voor mij echt een inspiratiebron, en we proberen zeker elementen in te passen in onze plannen.’

Hans: ‘Als een van de grootste bouwbedrijven in Nederland werkt VolkerWessels wel vaker aan grootschalige plannen, zoals Strijp S in Eindhoven en Marktkwartier in Amsterdam. Maar een plan met 3.000 woningen is ook voor ons bijzonder. Marco en ik werken momenteel ook samen aan de Noordkant van Rotterdam aan een nieuwbouwproject in Bergschenhoek. De schaalgrootte is hetzelfde, maar de korrelgrootte zeker niet. Alleen al de eerste fase van Schieveste omvat 80.000 m2 BVO. Ter vergelijking: in Bergschenhoek worden straks (met collega marktpartijen)  2.700 woningen in twintig fasen gerealiseerd. In Schieveste komen er 3.000 in vijf fasen. Elk deelproject is een groot project an sich. Dat maakt dit plan echt uniek!’

Zoekvenster sluiten